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  税务筹划
房地产企业合理避税处理技巧探析

[  修改时间:2014-1-1 10:33:57  浏览次数:1579]
 

房地产开发业务乃我集团主要经营业务之一,其生产经营活动非常广泛,也非常复杂,具有所需资金大、开发建设周期长、开发经营复杂、开发产品商品性等特点。房地产行业的特殊性必然决定了其纳税问题的复杂多变和避税筹划技巧运用的灵活多样。税收优惠政策是国家发给房地产企业的“税收优惠券”,利用税收优惠政策减少应纳税额和降低税负是所有纳税筹划方法中风险最小的一种,并且是国家完全认可的避税方法。通晓、理解、用足税收优惠政策能使年营业额巨大的房地产企业成功、有效、安全地规避掉巨额税款,从而将利润最大限度地留归房地产企业,因此房地产开发企业如何进行合理避税处理也直接影响企业的盈利水平。集团企业发展部为此向同行房地产企业财务、网络进行了咨询和调研,对房地产企业在日常经营活动中和避税筹划等方面可以采取的一些合理避税方法和技巧进行整理和归纳:
说到房地产企业的合理避税,那我们首先要了解房地产开发成本组成及相关核算方式。
一、 房地产开发成本的组成
房地产开发成本是指房地产企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用。就其用途来说,大致可分为三大部分:
1、土地、土建、设备费用。这是房地产开发成本的主体内容,大致占总成本的80%。其中最重要的是土地费用。土地费用的大小是评价一个房地产开发项目是否可行,是否有预期利润的最主要经济指标。房产商在决定是否开发一个项目前,都必须将预计的土地费用通过土地面积和容积率的换算,计算出未来所开发的每平方米商品房所占的土地成本(俗称楼面地价),以此来进行项目的可行性评估。
2、配套及其他收费支出。主要是指水、电、煤气、小区绿化和道路、市政和公建配套费及其他生活服务性设施费。这类收费项目种类繁多,标准不一,许多收费项目由垄断性经营企业或事业单位执行,任意性很强,标准普遍偏高。配套及收费项目是房地产开发成本中受外界因表影响最大的一块费用支出,一般占项目总投资的10-15%。房地产开发商通过各种途径,运用各种方法减少这部分费用支出,是降低开发成本取得经营效益的一项重要手段。
3、三项费用。房地产开发具有建设周期长、投资数额大、投资风险高等特点。因此,大多数开发企业必须通过银行贷款来解决资金需要,这样就产生数额较大的利息支出,另外还需投入大量的销售广告及中介代理费用。如何把这部分费用核算好,对正确计算开发成本、体现经营成果,将起到非常重要的作用。
二、 房地产开发成本的核算  
房地产开发成本的核算是指企业将开发一定数量的商品房所支出的全部费用按成本项目进行归集和分配,最终计算出开发项目总成本和单位建筑面积成本的过程。企业进行开发成本核算,除了必须严格执行国家制定的房地产开发企业会计制度和财务制度外,还应该注意解决以下几个问题。
1、成本归集对象。房地产开发企业在进行成本核算时,象其他行业一样,确定成本归集对象,即成本核算单位。
2、成本项目的设立。正确划分成本项目,可以客观地反映产品的成本结构,便于分析研究降低成本的途径。按现行的房地产开发企业会计制度规定,“开发成本”作为一级成本核算科目,企业应在该科目下,根据自己的经营特点和管理需要,选择成本项目。
3、间接费用的核算。企业的间接费用主要包括管理费用、财务费用和销售费用。按现行房地产开发企业会计制度规定,这些费用应作为期间费用,直接计入当期损益。
4、项目的竣工决算。房地产开发成本核算的最终目的是计算出项目的总成本和单位可销售面积的开发成本,以便企业结出经营利润。
以上对房地产企业的开发成本和核算进行了简单的了解和分析,房地产开发企业避税则自然要对其所涉及的税种进行了解和掌握。
房地产企业主要涉及土地增值税、企业所得税,营业税金及附加、个人所得税、印花税、契税、房产税等各项税种。但房地产行业所涉及的主要税种中:营业税避税的空间不大,只有所得税及土地增值税有一定空间,而所得税及土地增值税主要与收入和费用相关。
(一)利用设立建筑管理公司减轻土地增值税的负担
土地增值税方面,因为土地增值税是先预交后清算的,这里需要我们更加合理的确认成本费用,同时还要和税务部门多进行沟通协调。因为,根据有关规定,房地产开发公司开发的普通住宅用房,增值率在20%以下的,免征土地增值税。通过设立建筑管理公司,提高开发直接成本,以减少土地增值率是比较常用的方法之一。
考虑到不少地区的招商引资优惠政策,可以选择在某些经济开发区设立一家建筑管理公司(须与本房地产开发企业无股权关联关系),该公司与本企业建立经济合同关系,通过建筑管理公司可列支开发直接费用,以提高开发成本,从而降低土地增值税,同时降低也降低了企业所得税。(最好在房产销售完毕后注销该公司)
当然建筑管理公司也涉及到企业所得税问题,但一般情况下该公司的企业所得税率比较优惠且为核准制,按照销售收入及固定的税率(一般为10%左右)进行计征,并且征收后还有税收返还补贴。
(二)利用成本费用的充分列支减轻所得税负担
在税率既定的情况下,企业应纳所得税额的多寡取决于企业应纳税所得额的多少。因此如何合理减低收入和成本费用的充分列支成为减轻企业税负的关键因素。
1、管理费用。我们可以适当合理的增加管理费用,减少当年利润,从而减少企业应纳税所得额。例如可提高坏帐准备的提取比率,坏帐准备金是要进管理费用的,这样就减少了当年的利润,就合理避让了企业所得税额;可以尽快能将公司本部人员关系及相关管理费用打入到各开发项目中。(注:管理费用不得超过房产销售收入的5%)
2、财务费用。房地产开发企业为建造开发产品借入资金而发生的借款费用,属于对象成本完工后发生的,应作为财务费用在税前直接扣除。因此如果项目公司不能直接取得贷款,可以采取委托贷款的方式,尽快能将融资成本打入到项目中去。这里要注意一点,根据房地产企业所得税政策规定,关联企业相互借款,借款方取得的借款额超过本企业注册资本的50%,超过部分的利息支出,不得在税前扣除,同时借款利率不得超过同期同类商业银行贷款利率(注:财务费用不得超过房产销售收入的8%)。
3、销售费用
房地产开发企业发生的广告及业务宣传费在每一纳税年度可按销售收入一定比例内据实扣除广告支出(其中:广告费比例是8%、宣传费是5‰),超出比例部分广告支出可以无限期向以后年度结转。新办房地产开发企业在取得第一笔开发产品销售收入之前发生的广告费及业务宣传费,与建造、销售开发产品相关的广告费,可以无限期结转以后年度。这里要说明下业务宣传费,在取得第一笔收入后发生的宣传费,超出扣除的比例的是永久不能扣除的。
比较重要的是应在经济开发区设立一家销售代理公司(与本企业无股权关系),一般该企业有一系列的税收优惠政策。把楼盘的销售工作剥离到销售代理公司。一方面在本企业与销售代理公司的代理合同中可以压低房价,并约定实际销售时超出双方约定的销售价格,以比例分成的方式进行分成。这样不仅可以转移部分销售收入,以此降低本企业所得税,而且本企业付给代理公司的佣金及分成虽形成代理公司的收入,但代理公司还可以享受一定的税收优惠,而这部分费用合理的形成了房地产企业的成本费用,导致了房地产企业利润的降低,从而在纳税上形成良好的互动局面,达到节税目的。(最好在房产销售完毕后注销该公司)
4、装修收入的转移
如果销售的精装修房,还可通过设立装修公司来进行营业税的合理节税。装修公司取得的装修收入,只需按3%缴纳营业税,比不动产销售缴纳的营业税低2个百分点,剥离出去的装饰业务收入,不需缴纳土地增值税。装饰装修公司既不是土地转让单位,也不是房产转让单位,因此它取得的收入不缴土地增值税。
5、关于费用的分摊
生产经营过程中发生的各项费用要按一定的方法摊入成本。费用分摊就是指在保证费用必要支出的前提下,从账目找到平衡,使费用摊入成本时尽可能达到最大摊入,从而实现最大限度的避税。
常用的费用分摊原则一般包括实际费用分摊、平均摊销和不规则摊销等。只要仔细分析一下折旧计算方法,我们就可总结出一个规律:无论采用哪一种分摊,只要让费用尽早地摊入成本,使早期摊入成本的费用越大,那么就越能够最大限度地达到避税的目的。至于哪一种分摊方法最能够帮助我们实现最大限度地避税,则需要根据预期费用发生的时间及数额进行计算、分析和比较后确定。
(三)利用折旧方法的合理选择减轻所得税负担
   折旧是固定资产由于损耗而转移到产品成本中去的那一部分价值。正确计算和提取折旧,不但有利于计算产品成本,而且保证了固定资产再生产的资金来源。折旧是成本的组成部分,现行会计制度中,企业常用的折旧方法有平均年限法、工作量法和加速折旧法,运用不同的折旧方法计算出的折旧额在量上不一致,分摊到各期生产成本中去的固定资产成本也存在差异。因此,折旧的计算和提取必然关系到成本的大小,直接影响企业的利润水平,最终影响企业的税负轻重。
三、合理改善人员工资结构和收入比例
企业应将暗含在职工工资中的交通费、房租、电话费等转化为管理费用。如某员工工资为每月5000元,所 有费用均包含在固定工资之内,现将该员工工资降为每月4000元,同时允许其每月报销交通费500元、房租费300元、电话费200元,这样,企业的管理费用增加1000元,在计算企业所得税时可以扣除,员工不用再缴纳个人所得税,而实际收入并未减少。
同时在生产经营过程中,可考虑在不超过计税工资的范畴内适当提高员工工资,为职工办理医疗保险,建立职工养老基金、失业保险基金和职工教育基金等统筹基金,进行企业财产保险和运输保险等等。这些费用可以在成本中列支,同时也能够主调动员工积极性,减少税负,降低经营风险和福利负担。从而合理的加大人员开支和社会保险费支出,提高成本,降低利润。
四、适当调整收入的确认
从销售着手。选择不同的销售结算方式,推迟收入确认的时间。应当根据项目的实际情况,尽可能的延迟收入确认的时间。由于货币的时间价值,延迟纳税会给我们带来意想不到的节税效果。
  五、其他可以采取的节税措施
同时以下几个税种在某些方面也可以利用一些优惠政策和有关税收及财务规定,进行合理节税。
在营业税方面有两点可以注意,
一是价外费用中部分代收款项的营业税扣缴,根据税法规定,房地产企业从购房户取得的代收款项,如有线电视安装费、管道费、煤气费、水电安装费等价外费用应当并入营业额征收营业税。然而在国税发[1998]217号文中规定'物业管理企业代有关部门收取水费、电费、燃(煤)气费、维修基金、房租的行为,属于营业税“服务业”税目中的“代理”业务,因此,对物业管理企业代有关部门收取的水费、电费、燃(煤)气费、维修基金、房租不计征营业税,对其从事此项代理业务取得的手续费收入应当征收营业税'.这样我们是否能够在收取上述费用时,收费部门作适当调整,从而减少应交营业税额。这就需要相关部门进行协调。
二是国家有规定,个人持有房产超过5年,在房屋进行转让时可以免征营业税,这样可以通过把部分房产低价卖给个人,再有个人卖给最终用户,直接作用是降低企业销售收入,从而降低企业所得税,同时另如持有一段时间还可降低营业税。
在房产税方面,在国税发[2003]89号中规定,“鉴于房地产开发企业开发的商品房在出售前,对房地产开发企业而言是一种产品,因此,对房地产开发企业建造的商品房,在售出前,不征收房产税;但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税”。同时税法还规定,独立于房屋之外的建筑物不征房产税,这样例如围墙、假山、道路、场地、绿化等设施是不征收房产税的。这方面我们也可以很好的利用,做到合法合理节税。
总的来说,我们一方面要注意成本费用的控制,加强房地产企业的经营管理,另一方面协调好外部关系,合理利用房地产行业税收政策,力争使我们能够享受更多种税收优惠政策,最大限度避税,提高企业经济效益,壮大企业经济实力。

 
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